Son yıllarda Türkiye’de meydana gelen enflasyon, dalgalı döviz kurları, fahiş zamlar, ekonomik ve siyasi zorluklar nedeniyle kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlık sayısı bir hayli artmıştır. Bu durumdan kuskusuz yeni kiracılar zarar gördüğü gibi elinde kira sözleşmesi olan eski kiracılar da kira sözleşmeleri görmezden gelinerek “ya bu tutarı öde ya da evi boşalt” yaklaşımına maruz kalmıştır. Pek çok kişi, “ev sahibi yüzde 100 zam yapabilir mi?” sorusunu merak ederken, ev sahiplerinin hakları ve yükümlülükleri, kira sözleşmelerinde zam oranlarının nasıl belirleneceği, yasal sınırlamalar ve kiracıların yüksek zam karsısında hangi haklara sahip oldukları, bu konuda en çok merak edilenler arasındadır. Kiracıların kiraya veren karsısında Türk Borçlar Kanunundan kaynaklı birçok yasal hakkı bulunmaktadır. Ancak bunların çoğu kiracılar tarafından bilinmemektedir. Her şeyden önce kiraya veren, kiracıyı kiralanan yerden istediği zaman çıkaramayacağı gibi sözleşmede belirlenen koşulların (yani yıllık ortalama TÜFE oranı) üzerinde de fahiş kira artısı yapamayacaktır. Kiraya veren ile kiracı arasında kurulan kira ilişkisine göre, kira sözleşmesinin yapıldığı an, kira bedelinin serbestçe belirlenebildiği ilk ve son andır. Kira sözleşmesinin kurulması sırasında her iki tarafta sözleşme serbestisi uyarınca kira bedelini serbestçe belirleyebilir. Ancak bu serbesti kira sözleşmesinin kurulması ile sonlanır ve kira sözleşmesinin devamında zayıf tarafın yani kiracının korunması amacıyla sınırlanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin talep edebileceği kira, tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalaması ile sınırlıdır. Ancak, 11.06.2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4’üncü hükmü ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile on iki aylık TÜFE oranına bakılmaksızın 01.07.2024 tarihine kadar (bu tarih dahil) yapılacak kira yenilemelerinde konut kiralarında yapılacak kira bedelindeki artış oranının %25’i geçemeyeceği düzenlenmiştir. Geçtiğimiz yıl %25 zam sınırın bir sene daha uzatılacağının söylenmesi , ev sahibi ve kiracının arasındaki ilişkiyi onarılamaz şekilde bozulmuş. Ardından kira ve tahliye davalarında bir patlama ortaya çıkmıştır. Geldiğimiz noktada 1 Temmuz 2024 itibariyle kira fiyatlarında yaşanan fahiş artış sonrası yürürlüğe giren %25 zam sınırı kaldırılmıştır. 1 Temmuz 2024 itibarıyla uygulanmayacak olan bu sınırlama, kira artışlarının belirli bir oranın üzerine çıkmasını engelleyerek kiracıları korumak amacıyla yapılmıştır. Ancak beraberinde pek çok sorunda getirmiştir. Sınırın kalkmasının ardından kira artışları eskiden olduğu gibi tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalaması üzerinden hesaplanacaktır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜIK), haziran ayı enflasyon oranını, 3 Temmuz 2024 Çarşamba günü açıklanmıştır. Açıklanmış olan bu verilere göre ev sahipleri, tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalaması ile sınırlı olmak üzere zam yapabilecektir. Peki on iki aylık TÜFE oranının veya geçici maddeye göre % 25’in üzerinde bir kira bedeli artış oranının belirlenmesi mümkün müdür? Mümkündür, taraflar kira ilişkisini beş yıl boyunca sürdürmüşlerse ve kira artış oranı altıncı kira yılı için belirlenecekse, altıncı kira yılı için belirlenecek kira artış oranının on iki aylık TÜFE ortalaması veya %25 ile sınırlı olması gerekmemektedir. Açılacak kira tespit davası ile mahkeme bu oranın üzerinde bir artış oranına kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun biçimde karar verecektir.